Fastighetsägares ansvar för flerbostadshus enligt miljöbalken

Att som fastighetsägare till flerbostadshus se till att det finns en väl fungerande egenkontroll tillför mycket mer än bara vetskapen om att till exempel miljöbalken följs. Ofta finns det ekonomiska fördelar med att organisera sin egenkontroll, inte minst då en välskött fastighet är en större ekonomisk tillgång än en misskött fastighet. Dessutom vinner även alla som bor i huset på att inomhusmiljön är bra.

Regelbundna kontroller

Regelbundna kontroller och tydliga rutiner minskar ofta fastighetsägarens kostnader. Låt oss ta en vattenskada som exempel, om du som ansvarig vet vad som ska göras i situationen finns det möjlighet att begränsa problemen och oväntade kostnader kan undvikas.

Regelbunden genomgång av fastigheten och de enskilda bostäderna ger bättre framförhållning. Inte bara när det kommer till stora och oundvikliga kostnader, till exempel vid stambyte eller ombyggnation av ventilationssystem, utan även för att kunna öka komforten och trivseln för de boende.

Dokumentation underlättar

Det finns visserligen inget förutbestämt krav i miljöbalken att fastighetsägare av flerbostadshus ska ha ett skriftligt egenkontrollprogram med tillhörande enskilda rutiner inom olika delområden.

Men en god skriftlig sådan dokumentation av styrelsens rutiner underlättar och behövs för att egenkontrollen ska kunna fungera tillfredsställande i praktiken och det över tid. Allt i syftet att kunna minimera slitage och risker som kan uppkomma i ett flerbostadshus.

Dokumentation underlättar också för nya personer i styrelsen. Det genom att enklarare säkerställa att behövlig kunskap inom hälsoskyddsområdet stannar inom verksamheten, därtill möjliggörs även utveckling av denna kunskap.

Nedan följer exempel på vanligare delområden som en fastighetsägare behöver ha koll på enligt miljöbalken.

Avfall
Buller från husets egna installationer
Fukt och mögel
Inomhustemperaturen
Klagomålshantering och felanmälan
Kunskap samt kunskapsöverföring mellan ledamöter/anställda
Köldmedia (så kallade f-gaser)
Radon
Skadedjur
Tappvarmvattentemperaturen
Ventilation

Tydlig information

Något som faller utanför den lagstadgade egenkontrollen, men som kan vara minst lika viktigt för att förebygga och lösa många problem, är dialogen med de boende.

Genom tydlig information och god kommunikation kan de boende förstå fastighets-ägarens agerande i olika situationer och känna att den tar deras boendemiljö på allvar.

Kunskap

Kunskap är oavsett vad det gäller grunden för ett bra resultat, en sund miljö och trivsel. Så även i bostäderna. Kunskap handlar dock inte alltid om den kunskap som i detta fall styrelsen redan har. Det handlar även om att ha insikten när denna inte är tillräcklig. I sådana fall behöver kunskapen hämtas från annat håll, till exempel från utomstående experter. Samtidigt gäller det att förstå det experten redovisar. Verksamheten behöver tillgodogöra sig kunskapen och använda sig av den, för att stå bättre rustad framöver.

Egenkontrollens syfte är inte bara att ta hand om faktiska problem som uppstår, utan syftet är framför allt att förebygga dessa så att problemen undviks. Därför är det viktigt att styrelsen i sin roll som fastighetsägare ser till att regelbundet bedöma vad som kan innebära risker utifrån miljö- och hälsosynpunkt för sina boende och hantera detta på ett tillfredsställande sätt.

Vägledning i ditt arbete med en god egenkontroll

Här presenteras ett antal frågor som är anpassade till vad styrelsen som fastighetsägare bör tänka på och som kan vara en hjälp på vägen för införande av en egenkontroll.

Känner vi till vilka miljöregler, och då specifikt miljöbalken med sina tillhörande följdregler, som gäller för vår verksamhet?
Vem är ansvarig för att dessa i praktiken följs?
Hur dokumenterar vi vår verksamhet?
Vem är ansvarig för rutiner, instruktioner och att allt dokumenteras på ett lämpligt och lagom sätt?
Vem ansvarar i praktiken för uppdatering av egenkontrollen?
Inom vilka sakområden behöver vi förstärka eller ta in kompetens? Hur och när gör vi det?
Hur gör vi när det kommer in klagomål på fastighetens bostäder, skötsel eller annat? Hur följer vi upp inkomna klagomål? För vilken utrustning har vi respektive saknar vi tillräckliga skötselinstruktioner? Kontrollerar vi att utrustningen hålls i gott skick?
Hur jobbar vi för att förebygga eventuella klagomål? Hur följer vi upp så att det inte inträffar igen?
Hur visar vi för våra medlemmar men även tillsynsmyndigheten att ”I vårt hus har vi en bra egenkontroll och erbjuder en god boendemiljö”?

Vill du veta mer?

Du är alltid välkommen att kontakta bygg- och miljöavdelningen i Värmdö kommun.

Du kan även kika på materialet som våra kollegor i Stockholm har utarbetat till fastighetsägare av flerbostadshus, utgiven 2019. Där finner du lite mer specifika svar inom bland annat de områden vi nämner på denna sida. Och i det materialet finns ytterligare hänvisningar till mer god läsning i ämnet hos andra källor.

Mer information finns i den digitala broschyren ”Egenkontroll för fastighetsägare” Länk till annan webbplats.